Introdução
Tanto para o inquilino quanto para o locatário, o reajuste de aluguel é um processo que gera muitas dúvidas e principalmente dores de cabeças, principalmente se o contrato não estiver bem definido.
Por isso que alugar por conta nunca é uma boa ideia, por mais que a princípio pareça vantajoso, na hora de fazer or reajuste, o desgaste entre as partes é quase certo.
No entanto, mesmo com a contratação por meio de uma imobiliária, com contrato bem definido, é fundamental saber quais as regras que tratam do reajuste para que o aumento possa ser justo para ambas as partes.
Confira no artigo de hoje como funciona e também como fazer o cálculo correto do reajuste de aluguel.
A Lei do Inquilinato prevê o reajuste de valor anual
A lei do inquilinato é o nome informal da lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, e é o conjunto de regras que tratam das relações entre inquilino e locatário no processo de locação de imóveis.
Como no Brasil morar de aluguel é uma realidade para muitas pessoas, conhecer a lei do inquilinato é importante para saber seus direitos e deveres, e no caso, entender como funciona o reajuste de aluguel anual.
Segundo a lei do inquilinato, uma vez por ano é permitido fazer um reajuste no valor do aluguel para imóveis comerciais e residenciais baseando-se em dois indices.
Por que entender como ocorre o reajuste de aluguel?
Todo ano haverá um aumento no contrato do aluguel, que pode estar fixado previamente ou ser negociado no ato de renovação, mais para isso, você precisa estar ciente do cálculo por trás desse aumento para não acabar pagando um valor maior do que deveria.
Como funciona o reajuste de aluguel?
Uma vez por ano, geralmente no aniversário da assinatura do contrato, é normal que ocorra um reajuste no valor do aluguel, que é indexado em algum índice da inflação, como IGP-M ou IPCA, mas falaremos melhor sobre isso adiante.
A princípio, o que você precisa entender é que existe um cálculo para determinar qual será o valor acrescido na mensalidade do aluguel, ou seja, não pode ser algo baseado no que o locatário quer colocar.
Por isso é muito importante fazer um contrato adequado antes de alugar uma casa ou imóvel comercial, pois uma vez estabelecido o valor, o aumento será anual em cima do que foi estabelecido previamente.
Ou seja, o primeiro contrato é onde você tem que negociar um valor satisfatório, tanto enquanto locatário, quanto como inquilino.
Como calcular o reajuste?
Os cálculos são feitos, via de regra, em cima de dois índices inflacionários que são o IGP-M e o IPCA, utilizando o valor acumulado dos 12 meses do índice multiplicados pelo valor atual do aluguel.
Na prática é mais ou menos assim:
Utiliza-se o valor do último IGP-M divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e se junta ao acumulado dos 11 meses anteriores, então se em janeiro a alta foi de 2,58%, resultando um acumulado dos últimos 12 meses de 25,71% esse é o número onde o aumento será baseado.
Antes, é importante transformar a porcentagem em decimal, ou seja, 25,71% se torna mais ou menos 0,2571 e esse numero + 1 multiplicado pelo valor atual do aluguel dará o valor do reajuste segundo este índice.
Dessa forma, um aluguel de 1500 reais multiplicado por 1 + 0,2571 faria o reajuste ir para R$ 1885,65, lembrando sempre que isso é um exemplo baseado em índices passados, então, quando for fazer de fato, considere os valores atuais.
Agora, sobre qual índice utilizar nos cálculos, é importante considerar algumas coisas que veremos a seguir.
IGP-M x IPCA: qual índice é mais utilizado no reajuste de aluguel?
Primeiro vamos entender o que são essas siglas, que já vai ficar mais claro de compreender a influência delas no reajuste de aluguel.
IGP-M e o reajuste de aluguel
IGP-M significa Índice Geral de Preços do Mercado e é calculado e divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (IBRE-FGV).
É um dos índices que mede a inflação no país é composto por mais 3 índices para mapear qual o panorama do mercado e indicar o aumento dos preços gerais.
Por ser um índice sujeito a volatilidade da economia do país, o IGP-M teve uma alta expressiva, e acabou perdendo lugar como principal índice para calcular reajuste de aluguel, por isso, atualmente utiliza-se mais o IPCA.
IPCA e o reajuste de aluguel
IPCA é a sigla para Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo e aponta uma variação no custo de vida médio das famílias brasileiras, então é um índice bem mais abrangente, que acaba contemplando melhor a realidade financeira da grande maioria.
Por isso, a sua variação foi bem mais comedida em comparação ao IGP-M, então passou a fazer parte do cálculo para um reajuste de aluguel mais em conta para o inquilino e justo para o locatário.
O que não pode ser feito no reajuste de aluguel?
Esse reajuste fica sempre a cargo do locatário, que pode (e deve) ter auxílio de um corretor ou de uma imobiliária para fazê-lo de forma adequada, mas mesmo que faça por conta, é preciso entender que há restrições.
Por exemplo, o reajuste não pode ser feito baseado no salário mínimo ou alterações cambiais, e isso é regido pela lei do inquilinato que falamos lá no começo.
Outra coisa prevista na lei é que o locatário deve informar o inquilino sobre o aumento com 3 meses de antecedência para que possa se programar para absorver esse aumento de custos.
Se você é inquilino, pode solicitar também a carta de aumento diretamente à imobiliária ou com o proprietário.
O que fazer para casos de reajuste de aluguel acima do índice?
O locatário pode querer fazer um reajuste acima dos índices, baseado nas justificativas que ele tiver, como por exemplo uma reforma ou construção de um cômodo novo, mas em situações normais, um aumento muito acima pode dificultar a locação.
E para o inquilino, é importante saber que caso o aumento seja acima do índice, ele só pode entrar em vigor após o fim do contrato, e cabe ao inquilino decidir se continua ou não alugando o imóvel.
Quanto o aluguel pode aumentar por ano?
É muito difícil cravar, pois ambos os índices IGP-M e IPCA variam de acordo com aspectos da macroeconomia nacional, então, o aumento anual pode ser maior ou menor a depender destes índices.
O que podemos dizer é que é possível negociar o valor do aumento com o proprietário, pois o índice é apenas uma média para o locatário seguir, tanto que ele pode querer um aluguel maior como falamos acima.
E se pode querer um valor maior, pode aceitar um valor menor em determinada ocasião para não perder o inquilino, e isso passa por uma boa relação entre as partes.
Conclusão
O reajuste de aluguel é uma prática anual de aumento no valor de locação de um imóvel residencial ou comercial, que serve principalmente para amortizar os aumentos da inflação.
No artigo de hoje você viu como fazer esse cálculo baseado nos dois principais índices e também a importância de fazer bons contratos de aluguel.
Por fim, o que podemos dizer é que seja você um potencial inquilino ou locatário, busque o auxílio de uma imobiliária experiente para redigir um contrato justo para ambas as partes e também para que os reajustes anuais sejam aderidos com a maior tranquilidade possível.
Na SH Prime temos um time jurídico além dos nossos corretores experientes, para te ajudar em todas as etapas de locação e compra de imóveis, confira.
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